Passoires thermiques à Poitiers

Pierre calcaire et art roman : pourquoi le bâti poitevin chauffe mal

Poitiers, « ville aux cent clochers » et capitale de l'art roman, s'est construite sur un promontoire de pierre calcaire. Son centre médiéval aligne des maisons de ville anciennes aux murs épais et à forte inertie, mais souvent coiffées de combles mal isolés et équipées d'un simple vitrage d'origine. Ce bâti garde une certaine fraîcheur l'été, mais laisse filer la chaleur l'hiver, ce qui pénalise sa note énergétique.

Dans le secteur sauvegardé, l'un des plus vastes de France, les façades sont protégées et l'isolation par l'extérieur y est de fait refusée. La performance se joue donc à l'intérieur, sur la toiture et les menuiseries. Or une bonne partie de ces logements part en location, notamment vers les milliers d'étudiants de l'université : c'est ce qui place le sujet des passoires au premier plan pour les bailleurs poitevins, sur le DPE de leurs biens.

Combien de F et de G à Poitiers : le compte réel

Le graphique ci-dessous s'en tient aux deux classes qui définissent la passoire. Sur les 36 341 DPE réalisés à Poitiers depuis juillet 2021, on dénombre 1 324 logements classés F (3,6 %) et 447 classés G (1,2 %), soit 4,9 % du parc diagnostiqué, d'après l'open data de l'ADEME.

C'est un taux plutôt contenu, en partie grâce au climat océanique de la zone H2, plus doux que celui des villes de l'est. Mais ces passoires ne sont pas réparties au hasard : elles se logent surtout dans le bâti ancien du centre et dans les petits logements loués. Le panorama complet, de A à G, figure sur les classes du DPE à Poitiers.

Le calendrier qui ferme la location aux passoires

C'est le point qui touche le plus Poitiers, ville étudiante où l'on loue énormément de petits logements anciens, souvent dans le centre. La loi ferme progressivement la location des logements les moins performants, échelon par échelon, jusqu'à couvrir la classe E en 2034.

Un bailleur qui détient un studio classé G près du campus ne peut déjà plus signer de nouveau bail ; s'il est classé F, l'échéance tombe en 2028. Concrètement, une passoire non rénovée finit par sortir du marché locatif, ce qui en fait un vrai risque financier dans une ville où la demande étudiante est le moteur. Le DPE du logement, avec les diagnostics pour louer, fixe le point de départ de ce calendrier.

• Depuis 2025 : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail.
• En 2028 : l'interdiction s'étend aux logements classés F.
• En 2034 : elle atteindra les logements classés E.

Rénover, faire l'audit, mobiliser les aides

Sortir un logement de la zone F-G demande de cibler les bons gestes : isolation des combles et de la toiture, isolation intérieure (l'extérieur étant écarté en secteur sauvegardé), menuiseries performantes et chauffage adapté, en prenant garde à ne pas enfermer l'humidité dans la pierre.

Avant de vendre une passoire, un audit énergétique est d'ailleurs obligatoire à Poitiers pour toute maison ou immeuble en monopropriété classé F ou G : il chiffre le parcours de travaux et les aides, MaPrimeRénov' et éco-prêt à taux zéro en tête. Une fois le chantier terminé, un nouveau DPE acte la meilleure classe et rend le logement de nouveau louable. Pour un DPE, comptez 90 à 160 € (voir prix d'un DPE à Poitiers).